二三線城市去庫存加速“抑投機”與“保剛需”并進

發布時間：2018/5/4 8:34:06    瀏覽次數：10959    來源： 21世紀經濟報道 cjjt-fdc

2018年過去三分之一，樓市情況復雜依舊。

5月2日，易居房地產研究院發布《4月全國40城住宅成交報告》稱，受其檢測的40城中，4個一線城市新建商品住宅成交面積約147萬平方米，環比減少11%，同比減少35%；18個二線城市新建商品住宅成交面積約1570萬平方米，環比增加5%，同比減少15%；18個三四線城市新建商品住宅成交面積約762萬平方米，環比增9%，同比增加15%。

一線城市依然承受高壓調控的背景下，二三線城市成為樓市主角，去庫存加速，樓市回暖跡象明顯。而多個城市推出了人才引進戰略，放寬落戶限制，也被認為將會進一步刺激市場預期。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，城市之間的競爭已經全面展開，搶奪人才，既是搶奪創新創造力，贏得更多創業投資和產業布局，也是搶奪以年輕人才為主的消費力，促進城市消費升級換檔。但是，防范系統性金融風險依然是當前最大的任務，因此調控政策不會退出，在一些房價上漲過快的城市還會繼續加碼調控。

一線“風向標”未變

一線城市的樓市持續清淡。

有關機構的數據顯示，4月，一線城市樓市成交面積環比下降9.8%，其中上海、廣州降幅均超過10%。同比來看，一線城市整體下滑20.7%，四個城市均出現不同程度下滑，北京降幅超過40%。

“五一”小長假期間，一線城市樓市依然冷清。中原地產數據顯示，從小長假前兩天來看，一線城市合計網簽商品房住宅360套，與清明小長假前兩天基本持平，同比跌幅超過50%。

這與調控未開始的2016年情形截然不同。中原地產數據顯示，2016年“五一”小長假期間，僅北京市就成交商品住宅共807套，成交面積達到8.88萬平方米。

易居研究院副院長楊紅旭指出，目前，一線城市的調控效果較為分化。北京、上海調控效果明顯，深圳和廣州則還處在高位盤整的階段。

這被認為與一線城市調控政策的嚴格程度有關。以一線城市中調控最為嚴格的北京為例，中原地產首席分析師張大偉表示，2016年9月30日至今，北京合計發布了各種房地產調控政策78條細則。調控政策由限購、限商、限貸、限價、限售等減法政策疊加供應共有產權房、供應限價商品房等政策，內容升級到房地產供應、交易、監管等方方面面。

在張大偉看來，這一輪北京調控的效果已經顯現。一方面，在存量房交易為主的北京市場，二手房價格的官方統計已經下調了13%，而市場觀測已經有大部分下跌了接近20%。另一方面，2018年之前北京歷史上總共出現過31宗住宅地塊流標，而2018年至今已經有6宗住宅地塊流標。隨著土地流標開始頻繁出現，代表房企資金壓力越來越大，在房地產調控應該持續的前提下，“部分過于嚴厲的政策應該有所調整”。

楊紅旭認為，在作為樓市“風向標”的一線城市，短時間內不會出現調控放松的跡象。防范金融風險的背景下，控制房價過快上漲是現階段樓市政策的主要目的之一，而作為樓市龍頭的一線城市，一旦出現松動跡象，將對其他城市形成顯著的示范效應。

二三線樓市“拉鋸戰”

二三線城市情況則更復雜，保護剛需與抑制投機需求之間的政策拉鋸更加膠著。

從成交量來看，二、三線城市樓市均在4月出現了同比下降、環比上漲的“回暖”跡象。有關機構數據顯示，受其檢測的二線代表城市，4月成交面積環比上升25.9%，同比下降6.0%；而三線代表城市成交面積則環比上升1.7%，同比下降14.6%。

價格方面，根據國家統計局數據，3月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均比上月擴大0.3個百分點。

這使得調控加碼一直未有間斷。沈陽、大連等2018年的熱點城市先后宣布限購。而4月18日，在統計局發布數據的當天，作為新建商品住宅價格上漲的城市之一，青島宣布房地產限購政策加碼，將取得《不動產權證書》后“限售”的時間由2年延長至5年。

在通過“限購”和“限售”抑制外來需求和投資需求的同時，熱點二線城市對剛需的保護也在加強。4月初，南京將住房公積金貸款最高額度，由原先的每戶60萬上調到100萬。而5月1日起，武漢、東莞分別將住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬元和120萬元。

然而，隨著城市間的人才競爭加劇，成都、武漢、西安等二線城市近期出臺大量人才引進政策，落戶政策作為其中重點。

以青島為例，4月27日，青島發布人才引進辦事指南，大幅度放寬人才引進條件。在落戶資格上，對于全日制普通專科學歷人員，取消了社保年限限制；城區高級工落戶社保年限由兩年降為一年，在新區（西海岸新區、紅島經濟區、即墨區），所有人才落戶均取消了社保年限要求。

這被認為在一定程度上刺激了這些城市的市場預期。但同策咨詢研究部總監張宏偉指出，有人，城市才有發展機會。2018年以來各個城市針對人才出臺眾多鼓勵和刺激性措施，短期來講，放寬落戶等人才引進政策，確實可能會對調控政策的效果造成一定影響，但長遠來看，這是提升城市綜合實力的必然選擇。

不過，多位受訪人士均認為，各個城市通過政策新引進的人才，在城市的整體需求占比較小，并不會對這些城市的樓市基本面造成更大的影響。